Как и в большинстве переходных экономик, реформа собственности в России взяла свое начало с объектов розничной торговли и сферы услуг. Еще в конце 80-х годов в этих отраслях очень широкое распространение получила аренда имущества с последующим выкупом и пробные продажи с аукциона. К началу 1992 года в современной России было приватизировано около 200 предприятий торговли, общественного питания и обслуживания.
В1992 году предприятия различных отраслей попали в программу так называемой
малой приватизации. Именно она стала главных источником предложения объектов на возникающем вторичном рынке. Первыми методами «малой» приватизации стали коммерческий конкурс и выкуп ранее арендованного имущества. Аукцион и акционирование (для приватизации крупных объектов типа универсамов или целых объединений предприятий бытового обслуживания) применялись гораздо реже, хотя, по мере окончания приватизации основной массы небольших предприятий (с 1994 года) роль акционирования стала возрастать.
По условиям «малой» приватизации помещения, занятые предприятиями торговли и соцкультбыта, как правило, не включались в число приобретаемого имущества. (Исключения разрешались для отдельно стоящих зданий.) Предметом торгов являлось право долгосрочной (не менее 15 лет) аренды недвижимости. Правда договор аренды предусматривал преимущественное право выкупа помещений.
Как правило, объекты в рамках «малой» приватизации продавались с социальными обременениями: в течение большого срока (до 10-15 лет) не менять профиль предприятия и/или оставлять определенное количество рабочих мест. Пренебрежение этими условиями могло привести к расторжению договора аренды и изъятию помещения у нарушителя. Но на практике владельцы коммерческих площадей обходили нерыночные ограничения как могли.
До октября 1993 года 80% суммы победитель торгов обязан был вносить приватизационными чеками (ваучерами), после этой даты специальным письмом председателя Госкомимущества были введены только денежные расчеты.
Только в Петербурге во время 1992-1994 годов общее численность предприятий, приватизированных через торги и аренду с выкупом, составило 2943. Как уже было сказано выше, фактически речь шла о продаже прав на привлекательную коммерческую недвижимость. Характерно, что независимо от того, приобретались ли площади в собственность или предметом торга было право долгосрочной аренды, цены на аукционах зачастую не отличались.
Иным источником насыщения вторичного рынка нежилого фонда являлись объекты, перешедшие в собственность бывших государственных учреждений и предприятий в ходе акционирования. Их основным активом были просторные и удобно расположенные здания. Как правило, приватизация происходила под конкретного инвестора, заинтересованного в приобретении недвижимости НИИ.
«Малая» приватизация стартовала в столице в 1992 году, цены были достаточно небольшими и существенно отличались от рыночных. И все же в результате политики городских властей в 1994-1995 годах этот разрыв почти удалось ликвидировать. За 1995 год в Москве было реализовано государственного и муниципального имущества на сумму 1,368 трлн рублей.
В январе 1994 года начался свежий этап в становлении рынка коммерческой недвижимости. Глава Госкомимущества выпустил Распоряжение, регламентирующее порядок выкупа арендованной недвижимости в собственность. Такое право в первую очередь получили компании, которые приобрели права на помещения в ходе торгов «малой» приватизации. Выкупная цена составляла три годовые арендные ставки для помещений и семь — для зданий.
В результате только в Петербурге права собственности на сотни объектов, в том числе расположенных в наиболее дорогих районах, были выставлены на продажу по ценам, даже отдаленно не напоминавшим рыночные. Например, один из крупных магазинов на Невском проспекте был приобретен арендатором за 8 млн рублей (менее 3000 долларов). Уже на 1 января 1995 года в Северной столице было заключено более 600 договоров купли-продажи арендованных помещений общей площадью около 400 000 кв. м. Всего же арендаторы выкупили в собственность почти 6000 объектов нежилого фонда.
Новым шагом на пути реформ стало разрешение на приватизацию земельных участков. Фактически в отсутствие Земельного кодекса (его старый вариант был почти полностью отменен приказом Президента РФ из-за несоответствия Конституции РФ 1993 года) условия и порядок приватизации земли на федеральном уровне описывали президентские указы. Они позволяли юридическим и физическим лицам право выкупить у государства по своему усмотрению землю, на которой базировались принадлежавшие им объекты недвижимости — здания, строения, сооружения. Певроисточник
